Hausverwaltung steuerlich absetzen – Anleitung für Eigentümer und wichtige Steuertipps

Zusammenfassung

• Einige Hausverwaltungskosten können steuerlich geltend gemacht werden.
• Voraussetzungen und richtige Angaben sind entscheidend für den Abzug.
• Fehlerhafte Angaben führen oft zu Problemen bei der Steuer.

Ist Hausverwaltung steuerlich absetzbar?

Ja, die Kosten für die Hausverwaltung sind bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten in voller Höhe steuerlich absetzbar und werden in der Anlage V der Steuererklärung eingetragen. Bei selbstgenutzten Immobilien können sie anteilig als haushaltsnahe Dienstleistungen geltend gemacht werden, jedoch nur bis zu 4.000 Euro pro Jahr

Hausverwaltungskosten steuerlich absetzen: Voraussetzungen und Grundlagen

Eigentümer können viele Verwaltungskosten bei der Vermietung steuerlich absetzen. Welche Kosten tatsächlich anerkannt werden, hängt von mehreren Faktoren ab.

Welche Kosten für die Hausverwaltung absetzbar sind

Zu den Hausverwaltungskosten, die steuerlich absetzbar sind, gehören primär Honorare für die Hausverwaltung, Buchhaltung und die Erstellung der Jahresabrechnung. Auch Kosten für technische Verwaltung und Korrespondenz mit der Eigentümergemeinschaft oder Behörden zählen dazu.

Im Alltag sind das zum Beispiel:

• Verwaltungskosten wie Vertragsbearbeitung, Abrechnungen, Mahnwesen
• Gebühren für professionelle Hausverwalter
• Kosten für das Führen eines Hausgeldkontos und sonstige Verwaltungsdienstleistungen

Reine Reparaturkosten oder Modernisierungen sind nicht absetzbar. Auch Instandhaltungskosten gehören in eine andere Kategorie der Steuererklärung.

Wichtige Voraussetzungen für die Abzugsfähigkeit

Es muss sauber zwischen privaten und vermietungsbezogenen Kosten getrennt werden. Nur Verwaltungskosten, die mit der Vermietung zusammenhängen, gelten als Werbungskosten. Alle Ausgaben sollten belegbar sein – Quittungen und Verträge also gut aufbewahren.

Die Kosten werden in der Anlage V der Steuererklärung eingetragen. Für manche Arbeitskosten gibt es Höchstbeträge, aktuell sind bis zu 20.000 Euro pro Jahr zu einem Anteil (z.B. 20%) absetzbar, wenn es sich um haushaltsnahe Dienstleistungen handelt.

Eine korrekte und vollständige Dokumentation ist entscheidend. Ohne Belege kann das Finanzamt die Kosten ablehnen.

Unterschied zwischen privaten und vermieteten Immobilien

Bei selbst genutzten Immobilien – also der eigenen Wohnung – sind Hausverwaltungskosten normalerweise nicht absetzbar. Sie zählen dort nicht als Werbungskosten.

Bei vermieteten Immobilien sieht das anders aus:
Hier gelten Verwaltungskosten als Werbungskosten und können im Rahmen der gesetzlichen Grenzen voll abgesetzt werden.

Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft sollten darauf achten, dass nur der Anteil der Verwaltungskosten, der auf die eigene vermietete Einheit entfällt, abgesetzt werden kann. Die Regelungen greifen also wirklich nur, wenn die Immobilie vermietet wird.

Steuerliche Behandlung von Hausverwaltungskosten in der Steuererklärung

Hausverwaltungskosten zählen bei Vermietung und Verpachtung zu den absetzbaren Ausgaben. Wer die Kosten korrekt in der Steuererklärung angibt, kann die steuerliche Belastung senken und die Ausgaben als Werbungskosten geltend machen.

Deklaration als Werbungskosten in Anlage V

Kosten für die Hausverwaltung werden in der Steuererklärung als Werbungskosten in der Anlage V eingetragen. Anlage V erfasst alle Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Eigentümer tragen die Verwaltungskosten in der Zeile 47 ("weitere Werbungskosten") ein. So erkennt das Finanzamt die Ausgaben als steuermindernd an.

Diese Ausgaben mindern direkt die von den Mieteinnahmen zu versteuernden Einkünfte. Der volle Betrag der Hausverwaltungskosten ist absetzbar, solange ein Bezug zur Vermietung besteht und die Ausgaben wirklich angefallen sind.

Abzugsfähige Einzelposten und Beispiele

Zu den abzugsfähigen Einzelposten bei Hausverwaltungskosten zählen unter anderem:

• Grundhonorar für den Hausverwalter
• Abrechnung und Organisation der Betriebskosten
• Schriftverkehr mit Mietern
• Verwaltungsleistungen wie Auftragsvergabe an Handwerker
• Kosten für Eigentümerversammlungen

Nicht absetzbar sind Kosten für die eigene private Nutzung oder für den Erwerb der Immobilie selbst. Es zählt nur der laufende Verwaltungsaufwand.

Beispiel: Zahlt ein Vermieter 1.500 Euro Hausverwaltergebühren, kann der gesamte Betrag als Werbungskosten im betreffenden Jahr angegeben werden.

Tabelle: Beispiele abzugsfähiger Kosten

Angabe in der Steuererklärung und Nachweispflichten

Die Kosten müssen in der Steuererklärung nachgewiesen werden. Rechnungen oder Verträge mit dem Hausverwalter sollte man also aufbewahren und bei Rückfragen des Finanzamts vorlegen können.

Alle Angaben müssen nachvollziehbar sein. Das Finanzamt prüft oft, ob die angegebenen Kosten wirklich absetzbar sind und dem richtigen Steuerjahr zugeordnet wurden.

Die Kosten werden in der Anlage V, Zeile 47, als Werbungskosten eingetragen. Es ist ratsam, die Belege mehrere Jahre aufzubewahren, da das Finanzamt auch nachträglich Nachweise verlangen kann.

Wer im Jahr mehr als die üblichen Verwaltungskosten ansetzt, sollte die Ausgaben besonders sorgfältig dokumentieren. Das erleichtert die Anerkennung durch das Finanzamt.

Typische absetzbare Kosten bei Vermietung und Verwaltung

Bei der Vermietung einer Immobilie lassen sich viele Kostenarten steuerlich geltend machen. Besonders relevant sind die regelmäßig anfallenden Ausgaben sowie Arbeiten am Gemeinschaftseigentum oder am Gebäude.

Verwalterkosten, Hausreinigung und Gartenpflege

Verwalterkosten sind die Gebühren, die für die Hausverwaltung oder den Hausverwalter bezahlt werden. Dazu gehören Verwaltergebühren für Aufgaben wie Abrechnungen, Organisation der Instandhaltung und Verwaltung von Finanzen.

Hausreinigung umfasst laufende Kosten für Reinigungsdienste im Treppenhaus, Keller oder in Gemeinschaftsräumen. Auch die Gartenpflege zählt: Dazu gehören Ausgaben für Rasenmähen, Hecken schneiden oder Pflege der Außenanlagen.

Diese Arbeitskosten können als Teil der haushaltsnahen Dienstleistungen angesetzt werden. Wichtig ist, dass die Kosten durch Rechnungen und Zahlungsnachweise belegt werden. Sie können jährlich in der Steuererklärung eingetragen werden, sofern sie nicht vom Mieter übernommen wurden.

Reparatur-, Wartungs- und Instandhaltungskosten

Kosten für Reparaturen, Wartung und Instandhaltung sind steuerlich voll absetzbar, solange sie der Erhaltung der Immobilie dienen. Dazu zählen Reparaturen an Dach, Heizung, Sanitäranlagen oder Fenstern.

Auch Wartungsarbeiten wie Kontrolle der Heizungsanlage oder Aufzugsservice sind enthalten. Wird das Gemeinschaftseigentum repariert, kann der Eigentümer seinen Anteil absetzen.

Größere Reparaturen und Modernisierungen sind ebenfalls möglich. Kosten für Modernisierungen, etwa an der Gebäudetechnik, gelten als steuerlich absetzbar, wenn sie den Standard erhalten oder leicht verbessern. Alle Belege sollten gesammelt werden, da Nachweise nötig sind.

Betriebskosten, Versicherungen und sonstige umlagefähige Positionen

Zu den Betriebskosten zählen laufende Ausgaben wie Müllabfuhr, Straßenreinigung, Wasser, Heizkosten und weitere Nebenkosten, die direkt auf das Objekt entfallen. Solche Kosten lassen sich als Werbungskosten absetzen – vorausgesetzt, sie werden nicht auf den Mieter umgelegt.

Versicherungen wie die Wohngebäude- oder Haftpflichtversicherung fürs Haus sind ebenfalls voll absetzbar. Auch andere umlagefähige Kosten, etwa für Hausmeisterdienste oder den Kabelanschluss, gehören dazu.

Hier mal eine Tabelle zur Übersicht:

Moderne steuerliche Vorteile und Besonderheiten

Einige Arbeitskosten rund ums Haus, wie bei der Reinigung oder Gartenpflege, können als haushaltsnahe Dienstleistungen besonders steuergünstig angesetzt werden. Für diese Arbeiten gibt's oft einen Steuerbonus, der direkt die Steuerschuld mindert.

Bis zu 20 Prozent von maximal 20.000 Euro an Arbeitskosten pro Jahr lassen sich steuerlich fördern. Entscheidend sind hier die Lohnanteile bei Reparaturen und Gartenpflege.

Die Rechnungen sollten unbedingt klar nach Lohn- und Materialkosten aufgeschlüsselt sein. Wer sich unsicher ist, holt sich am besten Rat bei der Steuerberatung – das lohnt sich oft.

Wichtige Hinweise, Beispiele und häufige Fehlerquellen

Damit Eigentümer die Hausverwaltungskosten korrekt steuerlich absetzen können, müssen bestimmte Regeln und Abgrenzungen beachtet werden. Es ist nicht immer ganz klar, welche Kosten als Werbungskosten gelten, wie sie in der Steuererklärung anzugeben sind und wo typische Fehler passieren.

Abgrenzung: Verwaltungskosten vs. nicht abziehbare Ausgaben

Verwaltungskosten sind alle Beträge, die direkt für die Hausverwaltung gezahlt werden – also Honorare für den Hausverwalter, Ausgaben für Verwaltungsarbeiten und Kosten rund um die Verwaltung von Eigentumswohnungen. Diese Kosten zählen zu den Werbungskosten und sind in der Regel absetzbar.

Allerdings sind Kosten für Reparaturen, Instandhaltungen oder Modernisierungen nicht abziehbar. Auch Rücklagen für die Gebäuderenovierung zählen nicht dazu und können steuerlich nicht angesetzt werden.

Wichtig ist, dass in der Steuererklärung alles richtig zugeordnet wird. Nur Kosten, die sich klar auf Verwaltungsleistungen beziehen, dürfen voll abgesetzt werden. Steuervorteile gibt's nur, wenn diese Posten sauber getrennt und korrekt aufgeführt sind.

Beispielrechnung: Kosten für die Hausverwaltung richtig angeben

Eigentümer sollten für jedes Jahr der Entstehung genau dokumentieren, wie hoch die Kosten für die Hausverwaltung sind. Zum Beispiel:

Der absetzbare Betrag richtet sich immer nach dem tatsächlichen Anteil des Eigentümers am Objekt. Nur der eigene Anteil zählt bei der Steuer als Werbungskosten. Wichtig: Kosten, die über mehrere Jahre verteilt werden, dürfen nur anteilig abgesetzt werden. Alle Angaben sollten nachvollziehbar und belegt sein.

Häufige Fehler bei der steuerlichen Absetzung vermeiden

Ein typischer Fehler: nicht abziehbare Ausgaben wie Rücklagen oder bestimmte Reparaturkosten werden als Werbungskosten angegeben. Auch das falsche Jahr der Kostenentstehung zu erwischen, sorgt schnell für Ärger mit dem Finanzamt.

Manche Eigentümer tragen den vollen Betrag des Hausgelds ein, obwohl eigentlich nur der Verwaltungsanteil absetzbar ist. Oft fehlt auch der klare Nachweis für Verwaltungskosten oder die Abgrenzung zu anderen Kostenarten ist nicht eindeutig.

Es lohnt sich, bei der Angabe in der Steuererklärung genau zu sein. Alle Unterlagen – besonders Abrechnungen vom Hausverwalter – sollte man griffbereit haben, falls das Finanzamt mal nachfragt. Damit spart man sich unnötigen Stress und kann steuerliche Vorteile wirklich nutzen.