Mietpreisbremse in Berlin – Aktuelle Regelungen und Auswirkungen für Mieter

Zusammenfassung

• Die Mietpreisbremse begrenzt neue Mieten in Berlin auf 10 % über der Vergleichsmiete.
• Aktuelle Regelungen schützen Mieter vor überhöhten Preisen.
• Kontrolle und Rechte sind für Mieter und Vermieter klar geregelt.

Grundlagen der Mietpreisbremse in Berlin

In Berlin soll die Mietpreisbremse Mieter vor schnellen Mietsteigerungen schützen, besonders bei neuen Verträgen. Die Regeln sind gesetzlich festgelegt und gelten für große Teile der Stadt.

Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei der Wiedervermietung von Wohnungen. Vermieter dürfen bei einem neuen Mietvertrag maximal 10 % mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen.

Diese Vergleichsmiete orientiert sich am Mietspiegel, der regelmäßig aktualisiert wird. Für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmalig vermietet wurden, sowie für umfassend modernisierte Wohnungen gilt die Mietpreisbremse nicht.

Mieter können zu hohe Mietforderungen anfechten. Es gibt Ausnahmen, etwa wenn die Vormiete schon höher war oder bei bestimmten Besonderheiten des Mietverhältnisses.

Rechtsgrundlagen und Gesetzeslage

Die Grundlage für die Mietpreisbremse ist das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen, festgelegt in § 556d BGB. Das Land Berlin hat die Mietpreisbremse per Verordnung verlängert und angepasst.

Wichtige Regelungen sind:

• Bei Wiedervermietung: Begrenzung auf ortsübliche Vergleichsmiete +10 %
• Transparenzpflichten des Vermieters zur bisherigen Miete
• Ausnahmen, etwa für Neubauten oder umfassende Modernisierung

Die aktuelle Berliner Verordnung zur Miethöhe trat am 19. Mai 2020 in Kraft. Sie schafft verbindliche Regeln für betroffene Wohnungen im Stadtgebiet.

Geltungsbereich in Berlin

Die Berliner Mietpreisbremse gilt in allen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Praktisch das ganze Stadtgebiet ist betroffen, da Berlin als insgesamt angespannt gilt.

Die Regelung betrifft alle Wohnräume, die nicht explizit ausgenommen sind. Beispiele für Ausnahmen:

• Neubauten, erstmals vermietet nach dem 1. Oktober 2014
• Umfassend modernisierte Wohnungen
• Bestimmte öffentlich geförderte Wohnungen

Das Land Berlin prüft regelmäßig die Marktlage und kann den Geltungsbereich anpassen oder die Verordnung verlängern. Für die meisten Berliner Wohnungssuchenden bleibt die Mietpreisgrenze also weiterhin relevant.

Aktuelle Regelungen und Anwendung der Mietpreisbremse

In Berlin gilt die Mietpreisbremse weiterhin für fast alle Mietwohnungen. Die gesetzlichen Vorgaben regeln, wie hoch die Miete bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses maximal sein darf und welche Ausnahmen bestehen. Diese Vorgaben gelten derzeit bis mindestens Ende 2025.

Höchstgrenze der Miethöhe und Berechnung

Die zulässige Miete bei einer Wiedervermietung darf nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Vergleichsmiete wird auf Basis des Mietspiegels für Berlin berechnet.

Um die zulässige Miethöhe zu berechnen, muss die lokale Vergleichsmiete ermittelt werden. Faktoren wie Lage, Ausstattung, Baujahr und Größe der Wohnung spielen dabei eine Rolle. Anschließend werden 10 % addiert.

Beispiel zur Berechnung:

Die Mietenbegrenzungsverordnung für Berlin legt die Details der Anwendung fest. Diese Vorschriften betreffen alle ab dem 1. Juni 2015 geschlossenen Mietverträge.

Ausnahmen und Sonderfälle

Die Mietpreisbremse gilt nicht für alle Wohnungen in Berlin. Wichtige Ausnahmen sind:

• Neubauten: Für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, gilt sie nicht.
• Möblierte Wohnungen: Hier können Zuschläge für Möbel verlangt werden, wobei der Grundmietpreis trotzdem überprüft werden muss.
• Umfassend modernisierte Wohnungen: Nach einer hochwertigen Komplettsanierung kann eine höhere Miete verlangt werden.
• Bestehende Mietverhältnisse: Sie betrifft nur die Wiedervermietung, nicht laufende Verträge.

Jede Ausnahme sollte genau geprüft werden, denn ein Verstoß kann zur Rückzahlung zu viel gezahlter Miete führen. Die Liste der Ausnahmen ist in der Zweiten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung geregelt.

Gültigkeit und Laufzeit der Regelung

Die Mietpreisbremse gilt seit Juni 2015 in ganz Berlin. Die aktuelle rechtliche Grundlage wurde im Mai 2020 durch eine neue Landesverordnung bestätigt.

Ohne Verlängerung läuft sie laut aktueller Gesetzeslage Ende 2025 aus. Es gibt Diskussionen über eine weitere Verlängerung auf Bundesebene. Stand Mai 2025: Die Mietpreisbremse ist in Berlin gültig und gilt in allen Bezirken.

Für Mietverträge, die ab Juni 2015 abgeschlossen wurden, findet die Mietpreisbremse Anwendung. Änderungen oder Verlängerungen werden öffentlich bekannt gegeben und betreffen alle neuen Verträge, solange die Verordnung gilt.

Praktische Umsetzung und Kontrolle

Die Einhaltung der Mietpreisbremse in Berlin hängt von klaren Regeln und regelmäßigen Kontrollen ab. Eine wichtige Rolle spielen der Berliner Mietspiegel, die Auskunftspflichten der Vermieter sowie die Möglichkeiten und Grenzen von Mieterhöhungen und Staffelmieten.

Ermittlung der Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die zentrale Grundlage für die Mietpreisbremse. In Berlin wird sie anhand des aktuellen Berliner Mietspiegels berechnet. Der Mietspiegel bietet Tabellen, in denen Wohnungstyp, Lage, Baujahr und Ausstattung berücksichtigt werden.

Wichtige Schritte:

• Vergleichsmiete über den Mietspiegel ermitteln.
• Ausstattung, Modernisierung und Wohnlage berücksichtigen.
• Die zulässige Miethöhe darf höchstens 10 % über der Vergleichsmiete liegen.

Mieter und Vermieter können so prüfen, ob eine Miete rechtmäßig ist. Wer sich unsicher ist, kann sich an die Mietpreisprüfstelle wenden und dort kostenlos prüfen lassen.

Auskunftspflichten und Vormiete

Vermieter müssen in Berlin offenlegen, wie hoch die Vormiete war, wenn sie den Mietpreis bei Neuvermietung anheben wollen. Nach § 556g BGB muss diese Info spätestens vor Vertragsabschluss vorliegen.

Pflichten im Überblick:

• Auskunft über die vorherige Miete (Vormiete).
• Angabe, ob in den letzten drei Jahren Modernisierungen stattfanden.
• Dokumentation im Mietvertrag wird empfohlen.

Die Prüfung der Vormiete schafft Transparenz. Mieter können so nachvollziehen, ob die neue Miete den Vorgaben der Mietpreisbremse entspricht.

Mieterhöhung und Staffelmiete

Auch nach Einzug dürfen Mieten in Berlin nicht unbegrenzt steigen. Eine Mieterhöhung ist nach § 558 BGB nur möglich, wenn sie sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert. Es gelten Höchstgrenzen: In drei Jahren darf die Miete um maximal 15 % steigen (Kappungsgrenze).

Staffelmiete:

• Staffelmieten müssen klar im Mietvertrag stehen.
• Jeder Staffelbetrag darf die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10 % nicht überschreiten.
• Die Mietpreisbremse gilt auch bei Staffelmietverträgen.

Vermieter müssen diese Regeln einhalten. Mieter sollten jede Mieterhöhung oder Staffel sorgfältig prüfen.

Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern

Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen sich an rechtliche Vorschriften zur Mietpreisbremse halten. Bei Verstößen kann es für beide Seiten zu Konsequenzen kommen, besonders wenn die zulässige Miethöhe überschritten wird oder nötige Informationen nicht bereitgestellt werden.

Verstoß gegen die Mietpreisbremse

Ein Verstoß liegt vor, wenn ein Vermieter bei einem neuen Mietvertrag in Berlin eine Miete verlangt, die mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Mieter dürfen das rügen, wenn sie den Verdacht haben, zu viel zu zahlen.

So eine Rüge muss schriftlich passieren und klar sagen, dass die Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt. Erst danach kann man überhaupt Geld zurückverlangen.

Überhöhte gezahlte Miete lässt sich rückwirkend ab dem Moment zurückfordern, in dem die Rüge beim Vermieter ankommt. Die Regeln greifen aber nur, wenn der Verstoß auch nachweisbar ist.

Durchsetzung und Sanktionen

Nachdem ein Mieter die Regelung rügt, muss der Vermieter belegen, dass die verlangte Miete rechtmäßig ist. Ist sie zu hoch, gibt’s Anspruch auf Mietpreissenkung und Rückzahlung ab Zugang der Rüge.

Vermieter müssen Ausnahmen wie umfassende Modernisierung plausibel machen. Bei Verstößen kann das Gericht die geschuldete Miete senken.

Mieter sollten alles schriftlich festhalten und sich bei Unsicherheiten beraten lassen. In gravierenden Fällen, etwa bei systematisch überhöhter Miete, drohen dem Vermieter zusätzliche Sanktionen nach dem Wirtschaftsstrafgesetz (§ 5 WiStG).

Rolle von Behörden und Vereinen

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen prüft, ob die Mietpreisbremse in Berlin eingehalten wird. Sie reagiert auf Beschwerden und führt manchmal eigene Kontrollen durch.

Viele Mieter holen sich Hilfe beim Berliner Mieterverein oder anderen Mietervereinen. Diese unterstützen bei der Formulierung einer Rüge und beraten rund um die eigenen Rechte.

Behörden können Bußgelder verhängen, wenn ein systematischer Verstoß belegt wird. Der Berliner Senat veröffentlicht regelmäßig Berichte und Statistiken rund um die Mietpreisbremse, um mehr Transparenz zu schaffen.